BEWI - Mietliegenschaften

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Eine Wohnung steht seit mehreren Monaten leer. Zusammen mit dem Eigentümer definieren Sie das weitere Vorgehen. In diesem Zusammenhang bittet Sie der Eigentümer, alle möglichen Kommunikationskanäle für die Vermarktung aufzulisten.
Wo sind die rechtlichen Grundlagen betreffend Einsichtsrechts des Mieters
geregelt. Nennen Sie den vollständigen Gesetzes-Artikel inkl. Absatz.
Auf Grundlage welcher Dokumente oder Informationen bewerten Sie einen
potentiellen Mieter?
         
Welches zusätzliche Dokument verlangen Sie für die Vermietung eines
Geschäftsraums?
Nennen Sie die vier Instrumente des Marketing-Mixes nach McCarthy
Sie haben am 01.02.2019 einen Mietvertrag abgeschlossen. Das Wohnungsabnahmeprotokoll wurde am 04.02.2019 erstellt. Als Sie am 11.02.2019 das Dossier anschauen, bemerken Sie, dass die Mitteilung des Anfangsmietzinses fehlt, obwohl dieses Formular vom Kanton, in dem sich die Liegenschaft befindet, verlangt wird.

Nennen Sie zwei Auswirkungen, welches dieses Versäumnis hat.
         
Welche wesentlichen Punkte in Bezug auf ein Bauprojekt werden in einer Machbarkeitsstudie abgehandelt?
Generalunternehmer (GU)
Totalunternehmer (TU)
         
Bereits nach der Erstellung eines Gebäudes beginnt die Alters-entwertung.

Zählen Sie vier Gründe auf, welche diesen Prozess begünstigen.
Die SIA Norm 469 definiert die einzelnen Begriffe, die sämtliche Massnahmen der Bauwerks- bewirtschaftung und Bausubstanz-sicherung beinhaltet.

Erklären Sie den Begriff Erneuerung
Die SIA Norm 469 definiert die einzelnen Begriffe, die sämtliche Massnahmen der Bauwerks- bewirtschaftung und Bausubstanz-sicherung beinhaltet.

Erklären Sie den Begriff Veränderung
         
Sie sind mit Ihrer Versicherung generell nicht zufrieden und prüfen einen zukünftigen Wechsel der Versicherung.

Zählen Sie drei Fälle auf, in welcher der Versicherungsvertrag durch den
Versicherten ausserordentlich gekündigt werden kann und erklären Sie jeweils in einem Satz, welche Fristen Gültigkeit haben.
Wo sind die gesetzlichen Grundlagen des Arbeitsvertrages geregelt? Nennen
Sie die entsprechenden Gesetzesartikel.
Kann die gesetzliche Probezeit verlängert werden? Wenn ja, für wie lange maximal?
         
Mit welcher Frist und auf welchen Termin kann das Arbeitsverhältnis im ersten Arbeitsjahr gemäss Gesetz gekündigt werden?
Ihnen als Profi ist bekannt, dass in einem Rechtsstreit für den Beweis der Ortsund Quartiersüblichkeit Vergleichsobjekte herangezogen werden müssen.

Wie viele solcher Vergleichsobjekte sind mindestens nötig?
Ihnen als Profi ist bekannt, dass in einem Rechtsstreit für den Beweis der Ortsund Quartiersüblichkeit Vergleichsobjekte herangezogen werden müssen.

Welche Voraussetzungen müssen diese Vergleichsobjekte erfüllen?
         
Ihnen als Profi ist bekannt, dass in einem Rechtsstreit für den Beweis der Ortsund Quartiersüblichkeit Vergleichsobjekte herangezogen werden müssen.

Dürfen ohne Einschränkung alle Objekte herangezogen werden, die die
Voraussetzungen erfüllen? Begründen Sie Ihre Antwort.
m Anschluss an die Berechnung der Mietzinserhöhungen fertigen Sie die
Anpassungsformulare aus.

Zählen Sie sechs Angaben auf, die gemäss Gesetz auf dem Formular
aufgeführt sein müssen.
Im Anschluss an die Berechnung der Mietzinserhöhungen fertigen Sie die
Anpassungsformulare aus.

Sie wollen die Mietzinsanpassung per 01.08.2019 anzeigen. Welche Fristen
sind zu berücksichtigen, damit die Anpassung als rechtzeitig zugestellt gilt?
         
Erklären Sie den Unterschied zwischen nichtigen und anfechtbaren Mietzinsanpassungen.
Welche drei Gründe führen dazu, dass eine Mietzinsanpassung nichtig ist?
Führen Sie neben den Gründen auch den entsprechenden kompletten
Gesetzesartikel auf.
Wie hoch ist die aktuell zulässige Bruttorendite?
         
Sie haben von einem Wohnungsmieter eine Kündigung erhalten. Zählen Sie sechs Arbeitsschritte auf, die bis zum Abschluss des Mietverhältnisses zu tätigen sind (ohne Neuvermietungs-massnahmen).
Gewisse Arbeiten an Mietobjekten fallen unter den sogenannten «kleinen Unterhalt».

Erklären Sie, was mit diesem Begriff gemeint ist.
Nennen Sie Beispiele für Arbeiten, die unter den «kleinen Unterhalt»
fallen.
         
Lebensdauer GS
Lebensdauer Anstrich (Dispersion)
Lebensdauer Versiegelung Parkett
         
Lebensdauer Stoff Sonnenstore
Damit der Kündigungs-grund «Sanierung» von einem Gericht als gegeben beurteilt wird, müssen hinsichtlich dem Bauvorhaben gewisse
Voraussetzungen erfüllt sein. Nennen Sie bitte zwei davon.
Ihr Kunde hat gehört, dass bei Vorliegen einer Härte für den Mieter
Erstreckungen gewährt werden. Klären Sie ihn darüber auf, welche vier
Punkte die zuständige Behörde gemäss Gesetz bei der Interessenabwägung
in diesem Fall berücksichtigen wird.
         
Uneingeschränkte Empfangstheorie
Benennen und erklären Sie die zwei verschiedenen Ausweisungsverfahren.
Vermerken Sie jeweils, an welche Behörde Sie gelangen..
Nennen Sie acht der wichtigsten inhaltlichen Vereinbarungen, die ein
Bewirtschaftungsvertrag enthalten muss.
         
Welche Zusatzleistungen müssen im Bewirtschaftungsmandat erwähnt
werden, damit sie der anderen Partei später problemlos verrechnet werden
können?
In welche zwei Teilaufträge kann ein Bewirtschaftungsauftrag unterteilt werden?
Welche Auswirkungen hat eine Vormerkung des Mietvertrages bei einer
Liegenschaftsveräusserung für den neuen Eigentümer?
         
Was sind die Voraussetzungen für die Vormerkung des Mietvertrages im Grundbuch?
Nennen Sie ein Beispiel, in welchem eine Vormerkung Sinn macht und
umschreiben Sie die Beweggründe des Mieters.
Nennen Sie zehn Punkte, welche einen Bestandteil im Mietvertrag für Wohnräume
bilden.
         
Welche speziellen Mietvertrags-klauseln , können bei einem Retailobjekt vertraglich geregelt werden (z.B. Verkaufsfläche in
einem Shopping-Center)? Nennen Sie bitte sechs.
Wofür können Mietzinsvorbehalte geltend gemacht werden?
Wie muss ein Mietzinsvorbehalt ausgewiesen werden?
         
Kann der Mieter gegen den Mietzinsvorbehalt Einsprache erheben?
Hinweis: Begründung notwendig
Sie sind nun soweit, dass die Abrechnung versandt werden kann. Im Begleitbrief machen Sie die Mieter auf einige Modalitäten im Zusammenhang mit der Abrechnung aufmerksam. Erklären Sie stichwortartig, auf welche Punkte Sie hinweisen
Sie betreuen eine andere Liegenschaft, für welche bis anhin lediglich die Heizkosten abgerechnet werden. Ihr Auftraggeber möchte, dass künftig auch über die Betriebskosten abgerechnet wird.

Wie gehen Sie bei der Auslagerung vor?
         
Frau Kurz überlegt sich, Sie mit der Erstvermietung der noch zu erstellenden Überbauung Lindenstrasse 15, 6301 Zug zu beauftragen. Sie möchte von Ihnen wissen, welche Aufgaben der Vermarkter im Rahmen einer Erstvermietung erledigt.
a) Welche drei Unterlagen resp. Auskünfte beschaffen Sie sich für die Mieterauswahl der Wohnungen.

b) Nach welchen vier Auswahlkriterien berücksichtigen Sie die Wohnungsbewerbungen.
Grundbuchauszug inklusive Belege erhalten. b) Nennen Sie sechs Oberbegriffe der Informationen, welche Sie dem Grundbuchauszug entnehmen.
         
Sie erstellen die Vermietungs-dokumentation für die Lindenstrasse 15, 6301 Zug von Frau Kurz. Welche Angaben machen Sie betreffend Ausstattung der einzelnen Wohnungen?

Lösungsstruktur: Nennen Sie vier Angaben, welche die möglichen Bewerber hinsichtlich Ausstattung interessieren.
Frau Kurz kennt die paritätische Lebensdauertabelle nicht und fragt Sie, welche Lebensdauer folgende Bauteile haben:
- Linoleumboden
- Parkettversiegelung
- Kühlschrank
- Glaskeramikkochfeld
- Geschirrspülmaschine
- Liftanlage
Der Projektablauf eines Bauprozesses wird gemäss SIA 112 in sechs Phasen gegliedert. Eine der Phasen ist die Projektierungsphase, welche wiederum in Teilphasen inklusive Ziele unterteilt ist. L

Lösungsstruktur:
Nennen Sie die sechs Phasen in der richtigen Reihenfolge
         
Gemäss Bewirtschaftungsstrategien SIA 112 gibt es eine strategische und eine operative Ebene der Immobilien-bewirtschaftung. Welche vier möglichen Strategien gibt es auf strategischer Ebene?
Die Werkverträge des Umbaus der Dorfstrasse 6, 6204 Sempach wurden der SIA 118 unterstellt. Da bereits verschiedene Mängel festgestellt wurden, besprechen Sie mit Frau Kurz das weitere Vorgehen.

Lösungsstruktur:
a) Nennen Sie die drei verschiedenen Gewährleistungsfristen inklusive deren Bezeichnung und zu welchem Zeitpunkt gerügt werden muss.
b) Erläutern Sie stichwortartig zwei Möglichkeiten, wie die Gewährleistung-spflicht sichergestellt werden kann.
Sie sind an der Erstellung des Budgets für die Liegenschaften von Frau Kurz. Die Positionen Instandhaltung und Instandsetzung verstehen Sie nicht und nehmen deshalb Fachliteratur zur Hand, um diese Begriffe nachzulesen.

Lösungsstruktur: Erklären Sie die beiden Begriffe stichwortartig
         
Erläutern Sie stichwortartig fünf Möglichkeiten, welche Sie haben, um den Verbrauch bezogen auf die Heizung zu senken, ohne dass eine Investition getätigt werden muss.
au Kurz will, dass ihre Liegenschaften korrekt versichert sind und bittet Sie, sie als Fachperson um Unterstützung.

Lösungsstruktur:
a) Welche Versicherungen müssen Sie zwingend abschliessen?
b) Welche Versicherungen werden Sie ihr noch empfehlen, weil Sie in Ihrer bisherigen Tätigkeit schon entsprechende Vorfälle bearbeitet haben?
Frau Kurz findet die Prämie für die Gebäudeversicherung zu hoch und will von Ihnen wissen, wie die Versicherung diese Prämie festlegt.
         
Welche vier Ereignisse bezeichnet man als Elementarschaden?
Welche vier zusätzlichen Risiken sind ebenfalls von der Gebäudeversicherung gedeckt?
Eingeschränkte Empfangstheorie
         
Uneingeschränkte Empfangstheorie
Weshalb ist der Zivilstand eines Mieters relevant und wo kann dieser in Erfahrung gebracht werden?
Ein Mietvertrag kann mündlich sowie auch schriftlich abgeschlossen werden. Was muss klar stattfinden und über welche wesentlichen Vertragspunkte muss man sich einig sein?
         
Echte Option
Unechte Option:
Formulieren Sie eine mögliche Klausel für eine echte Option im Mietvertrag.
         
Zählen Sie vier verschiedene Arten von Sicherheitsleistungen auf.
In einem Mietvertrag findet sich keine Klausel darüber, zu welchem Zeitpunkt und in welcher Regelmässigkeit der Mietzins zu bezahlen ist. Wann ist der Mietzins durch den Mieter in so einem Fall zu bezahlen? Erläutern Sie Ihre Antwort in ein bis zwei Sätzen.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit ein Staffel-Mietvertrag zustande kommt?
         

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